Los caseros que rebajen el alquiler ahorrarán hasta 500 euros en el IRPF con la nueva ley de vivienda

El texto definitivo de la futura ley de vivienda está listo y todo apunta a que verá luz verde en el Congreso en las próximas semanas, después de que fuese aprobado ayer en Comisión. A partir de entonces, cuando la normativa se publique en el BOE, entrará a funcionar una amplia batería de medidas de diversa índole diseñadas para contener o abaratar los precios del alquiler en España. Una de ellas se basa en la puesta en marcha de jugosas bonificaciones fiscales en el IRPF dirigidas a los caseros, con un descuento máximo del 90% sobre los rendimientos del alquiler. Con estas deducciones, los arrendadores podrán llegar a ahorrarse hasta 500 euros al año si abaratan el precio de la vivienda precio de la vivienda en más de un 5%, el mínimo recogido en la norma para beneficiarse del descuento más suculento.

El Registro de Asesores Fiscales (REAF) del Consejo General de Economistas ha elaborado una simulación para cuantificar el ahorro que conseguirían tres perfiles de caseros al aplicar la rebaja. El ejemplo elegido parte de una vivienda con un precio de compraventa de 300.000 euros que se alquila por 1.000 euros al mes (12.000 euros al año). Si se aplica una rebaja del 6% –una condición necesaria para poder acceder a la bonificación máxima–, los ingresos obtenidos por el arrendamiento pasan a los 11.280 euros al año, una caída de 720 euros.

En los tres casos analizados, esta pérdida de 720 euros es inferior al ahorro que los caseros lograrían en el IRPF al aplicar la deducción máxima permitida en la normativa. En concreto, un propietario soltero, sin hijos y menor de 65 años con unas rentas totales de 18.000 euros ahorraría 795,55 euros en el impuesto, dejando un saldo neto positivo de 75,55 euros anuales tras restar el alquiler que deja de percibirse con la rebaja.

Otro casero del mismo perfil, en este caso con unos ingresos de 26.000 euros anuales, pasaría de abonar 5.037,9 euros en el IRPF a 4.032,3 euros tras beneficiarse de la bonificación del 90%, ahorrándose con ello 1.005,6 euros. En este caso, el resultado positivo neto es de 285,6 euros al año.

El último caso es el del arrendador con unas rentas totales por ejercicio de 60.000 euros. Este contribuyente, tras aplicar la bonificación máxima, pagaría 15.096,34 euros en el impuesto, unos 1.240 euros menos que dejarían un saldo positivo de 520 euros.

Los tres perfiles de caseros elegidos para llevar a cabo esta simulación concuerdan con la realidad fiscal de los contribuyentes en España. Según los últimos datos de la estadística del IRPF de la Agencia Tributaria, correspondiente al año 2020, el 29% de los propietarios del país que se aplican en el impuesto la reducción por arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda oscila entre los 30.000 y los 60.000 euros. Es el tramo mayoritario con diferencia. Por debajo están las rentas de entre 12.000 y 21.000 euros (el 17% de los caseros que recurren a la reducción) y las que se mueven entre los 21.000 y los 30.000 euros por ejercicio (el 16%).

Las bonificaciones que contempla la ley de vivienda están previstas únicamente para aquellos caseros con personalidad física que tengan sus inmuebles en zonas de mercado caliente, una categorización que dependerá del gobierno local y autonómico correspondiente. Es decir, los propietarios solo podrán tener derecho a las deducciones cuando un área sea declarada como tensionada.

A partir de aquí, la ley de vivienda rediseña por completo la estructura fiscal de las bonificaciones actuales. El descuento ahora vigente, del 60% con carácter general, se reducirá en 10 puntos porcentuales hasta el 50%. Este recorte tiene la intención de animar a los caseros a moverse, ya que los arrendadores que quieran recibir mayores rebajas tendrán que cumplir una serie de requisitos.

La mayor ventaja fiscal, del 90%, se producirá cuando “se hubiera formalizado por el mismo arrendador” un nuevo contrato sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, “en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda”, explica el texto oficial.

Habrá otra bonificación menor, del 70%, cuando el contribuyente alquile por primera vez la casa y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años o “cuando el arrendatario sea una Administración Pública o entidad sin fines lucrativos”.

La última deducción, del 60%, se producirá cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación “que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento”.

Estas reducciones, sostiene la normativa, únicamente resultarán aplicables sobre los rendimientos netos positivos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos.

Para que las bonificaciones en el IRPF pasen a ser efectivas es necesario que la administración competente declare una zona como tensionada. Esta categorización, además de las nuevas deducciones, también abre la puerta a la limitación de los precios de todos los alquileres, así como a fijar en cinco los inmuebles en propiedad necesarios para ser considerado gran tenedor.

El nuevo texto que da forma a la normativa relaja sustancialmente los criterios necesarios para que una zona pueda ser considerada como tensionada. Así, la declaración se podrá hacer efectiva cuando se cumpla tan solo una de las dos condiciones fijadas: que el esfuerzo financiero de la compraventa o el alquiler supere el 30% de la renta media de la zona o que el precio de la vivienda en los cinco años previos a la declaración haya experimentado un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales superior al del IPC autonómico.

Esta redacción abre la puerta a que una gran mayoría de los caseros puedan estar sujetos a los futuros incentivos fiscales, siempre que así lo quieran sus gobiernos regionales y locales. Según diversos estudios recientes, el 61% de todos los hogares de España cumplirían uno de los dos requisitos. En provincias como Baleares o Málaga, la cifra superaría el 90%.