Los avales ICO del Gobierno sólo tienen presupuesto para llegar al 0,7% de los jóvenes
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El encarecimiento del precio de la vivienda, sumado al endurecimiento en las condiciones para acceder al crédito hipotecario a partir de 2008, han contribuido de forma decisiva al hundimiento del porcentaje de jóvenes con vivienda en propiedad. Según las estadísticas de vivienda del Banco de España, a principios de siglo un hogar mediano en España debía destinar unos cuatro años de su renta bruta para pagar totalmente una vivienda tipo de 94 metros cuadrados, una magnitud que se ha ido incrementando hasta los 7,5 años en la actualidad, casi el doble en dos décadas. Adicionalmente, el porcentaje de entrada y los requisitos para la concesión de un crédito hipotecario se han vuelto sustancialmente más estrictas para evitar casos de impago como los vistos durante la gran recesión.
Una de las políticas que se ha implementado a nivel internacional para intentar incrementar el porcentaje de jóvenes con vivienda en propiedad son los avales públicos. El gobierno ha abierto la puerta a esta política a través de una línea de avales del Instituto de Crédito Oficial (ICO), que avalaría el 20% del importe de las hipotecas de los jóvenes que cumplan los siguientes requisitos. En primer lugar, deben ser menores de 35 años con una renta inferior a los 37.800€ brutos anuales por persona, lo que situaría el umbral para una pareja de jóvenes en 75.600€ brutos anuales. En segundo lugar, debe tratarse de jóvenes que no tengan ya una vivienda en propiedad, independientemente de si ésta tiene o no hipoteca y, adicionalmente, su patrimonio no deberá superar los 100.000€.
Sin embargo, el alcance y la efectividad de estos avales es muy cuestionable con la evidencia disponible. Por un lado, la dotación económica que el gobierno ha otorgado a los avales es muy limitada, destinada a ayudar a alrededor de 50.000 jóvenes, lo que supone un porcentaje muy pequeño del total de jóvenes que probablemente tengan derecho a la ayuda. Por otro lado, la evidencia disponible para otros países indica que este tipo de políticas pueden tener efectos indeseados sobre los precios, incrementándose y haciendo así más difícil el acceso a la vivienda para los jóvenes.
Concretamente, para hacernos una idea del número de jóvenes que podrían tener acceso a estos avales según los criterios que ha establecido el Gobierno, podemos usar los microdatos de la Encuesta de Condiciones de Vida (ECV) del año 2023 recién publicada por el Instituto Nacional de Estadística. Con estos datos podemos comprobar que, de los 8,2 millones de jóvenes de entre 19 y 34 años que cumplen con el requisito de edad, un 84% (6,95 millones) cumplen también con los requisitos de renta y propiedad de vivienda, lo que les convierte en jóvenes elegibles para estos avales públicos.
Sin embargo, la dotación económica para esta política es de tan sólo 2.500 millones de euros con los que, según cálculos del Ejecutivo podrían llegar a beneficiar a alrededor de 50.000 jóvenes que cumplan con todos los requisitos. Esto ya nos puede dar una idea del alcance que pretende tener la política que, en el caso de ser implementada totalmente, apenas llegaría al 0,7% de los jóvenes que, de acuerdo con los propios criterios del Gobierno, serían elegibles. Como era de esperar, la mitad de los jóvenes que cumplen con todos los requisitos se concentran en Madrid, Cataluña y Andalucía, aunque los porcentajes de jóvenes elegibles sobre el total son notablemente parecidos entre comunidades autónomas.
Aunque, por su pequeño número de beneficiarios, es muy improbable que esta política tenga un impacto reseñable en el mercado de la vivienda en España, merece la pena repasar la evidencia internacional sobre los efectos de políticas similares con una mayor dotación económica. Recientemente, el prestigioso Journal of Urban Economics publicó el estudio de Felipe Carozzi, Christian A.L. Hilber y Xiaolun Yu, que evaluaron el efecto de una política similar en el Reino Unido.
Aprovechando efectos de frontera entre diferentes jurisdicciones y cambios temporales en la política, los autores concluyen que tuvo como consecuencia indeseada un incremento sustancial de los precios en áreas ya tensionadas, de alrededor del 8%. Adicionalmente, la política no sólo no consiguió incrementar la oferta de vivienda sino que además tuvo el efecto indirecto de incrementar los beneficios de las empresas constructoras.
Las políticas de avales públicos para la compra de vivienda, aunque intuitivos a primera vista, revelan un mal entendimiento de la fuente del problema del acceso a la vivienda en España. Al incentivar la demanda en vez de la oferta, la evidencia internacional nos indica que estas políticas contribuyen a incrementar los precios, de tal modo que aquellos que no logran acceder a este tipo de avales tengan aún más dificultades para poder emanciparse con vivienda en propiedad.
La negativa del Gobierno a actuar sobre la oferta en vez de sobre la demanda en el mercado de la vivienda, algo que hemos visto tanto en el mercado del alquiler como en el de la compraventa, solamente es una receta para seguir agudizando un problema que ya es de por sí lo suficientemente grave. Únicamente fomentando la construcción de nueva vivienda allí donde se la demanda, conseguirá el mercado alcanzar un nuevo equilibrio donde los jóvenes salgan, por una vez, mejor parados.